Contrato de Locação Residencial: Entenda os Direitos e Deveres da Locação

Segundo levantamento realizado pelo IBGE em 2022, mais de 23% da popilação brasileira mora de aluguel.

Por opção ou necessidade, são inúmeras as razões que compõem essa estatística, uma vez que mais e mais pessoas acham atraente um contrato de locação residencial.

A relação inquilino-proprietário é uma das mais exploradas na cultura pop. Quem não lembra do Seu Madruga e sua onerosa dívida de 14 aluguéis para com o Sr. Barriga? Isso definitivamente não aconteceria na vida real.

No Brasil, esse nicho é resguardado pela Lei do Inquilinato (nº 8245/91), responsável pela regulamentação do mercado de locação, tanto residencial quanto comercial.

Nela estão descritos direitos e deveres a serem exercidos antes e durante o processo de locação.

Por isso, o contrato de locação residencial foi criado com o intuito de amparar as duas — ou mais — partes envolvidas no negócio.

Esse contrato nada mais é do que um compilado de obrigações e condições que precisam ser cumpridas por ambas as partes.

Se você quer conhecer quais os acordos que influenciam na hora de alugar um imóvel, continue a leitura!

Direitos e deveres na relação inquilino-proprietário

É sempre bom lembrar que existem condições para ambas as partes em uma locação — direitos e deveres específicos tanto para quem disponibiliza o imóvel quanto para quem o aluga.

Caso alguma das regras não seja cumprida, ambas as partes podem entrar fazer a quebra do contrato de aluguel.

Conheça, a seguir, algumas características da relação inquilino-proprietário.

Proprietário 

O dono do imóvel é condicionado por lei a garantir a utilização deste até a data de finalização do contrato.

Não existe cenário em que um proprietário possa despejar um inquilino sem justa causa — inadimplência ou averiguação de práticas ilícitas — antes do período firmado em contrato.

Ele deve ser responsável com as despesas em reparos, necessário por danos provocados em locação anterior.

Somam-se a estas também todos os gastos com tributações, impostos e demais taxas que não estiverem descritas no contrato.

Quer que o seu inquilino se responsabilize pelo IPTU do imóvel? Deixe isso explícito no contrato, pois apenas dessa forma você atesta a transferência de responsabilidade fiscal com o consentimento do inquilino — assinatura e firma em cartório.

Também é condicionado ao proprietário a obrigatoriedade de arcar com as despesas de reformas e/ou melhoramentos condominiais.

Isso acontece por que as melhorias de patrimônio comunal beneficiam exclusivamente o proprietário e a valorização do imóvel.

Caso solicitado, ele deve descrever minuciosamente o estado do imóvel ao inquilino. Por isso, a importância do proprietário manter as fotos e relatório de vistoria bem arquivados.

E quanto aos direitos dos proprietários? O primeiro é o acesso irrestrito à documentação da vistoria feita pela imobiliária.

O acesso irrestrito também se estende à observação de todo o histórico de movimentação financeira do imóvel.

E por último, mas não menos importante: o proprietário ganha o direito de exigir a ordem de despejo em caso de inadimplência. O grau de débito — 1, 2 ou 3 aluguéis — que configura esse cenário, varia conforme o descrito em contrato. 

Locatário

Para o inquilino a lista é um pouco maior. Um bom inquilino tem sob avaliação sua conduta, pontualidade e disciplina ao que foi proposto em contrato.

Por exemplo, um dever óbvio do locatário é o de pagar pontualmente o aluguel.

O não cumprimento desse dever fundamental sujeita o inquilino à aplicação de multa — porcentagem prevista em contrato — e, a depender do grau de inadimplência, o inquilino pode ter seu nome incluso no SPC, assim como ter a dívida protestada em cartório. 

Ainda recai sobre o inquilino a obrigatoriedade de reparar tudo aquilo que fora danificado.

Tanto na locação com imobiliária quanto com o proprietário, uma regra que não muda é: o imóvel deve ser devolvido no estado em que se alugou.

Também é imposto ao locatário a exigência de sempre comunicar ao dono sobre qualquer intenção de reforma ou melhoria no imóvel.

Quem decide se a obra pode ser realizada é o proprietário, por isso, consulte o contrato de locação residencial e entenda as condições antes de realizar qualquer mudança no imóvel.

Por outro lado, o inquilino também é resguardado com alguns direitos.

Por exemplo, ele pode se isentar do pagamento dos valores referentes às obras ou melhorias realizadas no imóvel. Geralmente, o procedimento ocorre da seguinte maneira:

Outro direito amplamente reconhecido do inquilino é o de ter preferência na aquisição do imóvel.

Antes do proprietário disponibilizar o imóvel para venda, ele tem a obrigação judicial de oferecer primeiramente a oferta ao inquilino.

Esse é um direito que pesa e, se não for cumprido, pode ocorrer um processo indenizatório por parte do locatário.

Quebra do contrato de locação residencial 

Antes de mais nada, a quebra do contrato de aluguel sempre implica em penalização.

Seja por parte do inquilino ou do proprietário, quem falhar no acordo será responsabilizado pelo pagamento de uma multa, descrita e consentida no contrato.

Não existe um valor indenizatório fixo para todas as locações no Brasil. O valor dessa multa contratual costuma variar de um contrato para outro e, geralmente, tem seu valor indexado ao valor do aluguel.

Apesar de parecer bastante burocrático todo o processo de confecção e celebração de um contrato, ele é fundamental para um acordo livre de estresse.

Já imaginou se todos os contratos transcorridos no país tivessem como base apenas a palavra falada?

É importante que você tenha ciência de todos os direitos e deveres que lhe são atribuídos, seja você locador ou locatário.

Se tiver alguma dúvida à respeito da Lei do Inquilinato e precisar realizar alguma consulta, acesse o portal da Casa Civil para ler, na íntegra, todas as obrigações instituídas na lei.

Se você gostou do post e quer ler mais sobre contrato de locação residencial, acesse o nosso blog e confira mais conteúdos como esse. Até a próxima!