Contrato de locação residencial: entenda os direitos e deveres da locação

Segundo levantamento realizado pelo IBGE em 2010, mais de 31 milhões de brasileiros moram de aluguel. Por opção ou necessidade, são inúmeras as razões que compõem essa estatística, uma vez que cada vez mais pessoas acham atraente um contrato de locação residencial.

A relação inquilino-proprietário é uma das mais exploradas na cultura pop. Quem não lembra do Seu Madruga e sua onerosa dívida de 14 aluguéis para com o Sr. Barriga? Isso definitivamente não aconteceria na vida real.

No Brasil, esse nicho é resguardado pela Lei do Inquilinato (nº 8245/91), responsável pela regulamentação do mercado de locação, tanto residencial quanto comercial.

Nela estão descritos direitos e deveres a serem exercidos antes e durante o processo de locação.

Por isso, o contrato de locação residencial foi criado com o intuito de amparar as duas — ou mais — partes envolvidas no negócio.

Esse contrato nada mais é do que um compilado de obrigações e condições que precisam ser cumpridas por ambas as partes.

Se você quer conhecer quais os acordos que influenciam na hora de alugar um imóvel, continue a leitura!

Direitos e deveres na relação inquilino-proprietário

É sempre bom lembrar que existem condições para ambas as partes em uma locação — direitos e deveres específicos tanto para quem disponibiliza o imóvel quanto para quem o aluga.

Conheça, a seguir, algumas características da relação inquilino-proprietário.

Proprietário 

O dono do imóvel é condicionado por lei a garantir a utilização deste até a data de finalização do contrato.

Não existe cenário em que um proprietário possa despejar um inquilino sem justa causa — inadimplência ou averiguação de práticas ilícitas — antes do período firmado em contrato.

Ele deve ser responsável com as despesas em reparos, necessário por danos provocados em locação anterior. Somam-se a estas também todos os gastos com tributações, impostos e demais taxas que não estiverem descritas no contrato.

Quer que o seu inquilino se responsabilize pelo IPTU do imóvel? Deixe isso explícito no contrato, pois apenas dessa forma você atesta a transferência de responsabilidade fiscal com o consentimento do inquilino — assinatura e firma em cartório.

Também é condicionado ao proprietário a obrigatoriedade de arcar com as despesas de reformas e/ou melhoramentos condominiais. Isso acontece por que as melhorias de patrimônio comunal beneficiam exclusivamente o proprietário e a valorização do imóvel.

Caso solicitado, ele deve descrever minuciosamente o estado do imóvel ao inquilino. Por isso, a importância do proprietário manter as fotos e relatório de vistoria bem arquivados.

E quanto aos direitos dos proprietários? O primeiro é o acesso irrestrito à documentação da vistoria feita pela imobiliária.

O acesso irrestrito também se estende à observação de todo o histórico de movimentação financeira do imóvel.

E por último, mas não menos importante: o proprietário ganha o direito de exigir a ação de despejo em caso de inadimplência. O grau de débito — 1, 2 ou 3 aluguéis — que configura esse cenário, varia conforme o descrito em contrato. 

Locatário

Para o inquilino a lista é um pouco maior. Um bom inquilino tem sob avaliação sua conduta, pontualidade e disciplina ao que foi proposto em contrato. 

Por exemplo, um dever óbvio do locatário é o de pagar pontualmente o aluguel.

O não cumprimento desse dever fundamental sujeita o inquilino à aplicação de multa — porcentagem prevista em contrato — e, a depender do grau de inadimplência, o inquilino pode ter seu nome incluso no SPC, assim como ter a dívida protestada em cartório. 

Ainda recai sobre o inquilino a obrigatoriedade de reparar tudo aquilo que fora danificado. Tanto na locação com imobiliária quanto com o proprietário, uma regra que não muda é: o imóvel deve ser devolvido no estado em que se alugou.

Também é imposto ao locatário a exigência de sempre comunicar ao dono sobre qualquer intenção de reforma ou melhoria no imóvel.

Quem decide se a obra pode ser realizada é o proprietário, por isso, consulte o contrato de locação residencial e entenda as condições antes de realizar qualquer mudança no imóvel.

Por outro lado, o inquilino também é resguardado com alguns direitos. Por exemplo, ele pode se isentar do pagamento dos valores referentes às obras ou melhorias realizadas no imóvel. Geralmente, o procedimento ocorre da seguinte maneira:

1. O inquilino percebe, por meio da ata de reunião de condomínio, ou no próprio boleto de pagamento da tarifa, um valor excedente referente à reformas, melhorias ou fundo de reserva;
2. Ele entra em contato com a imobiliária ou proprietário comunicando o valor excedente;
3. As imobiliárias sugerem que o inquilino faça o pagamento do valor excedente, abatendo no boleto de aluguel do mês seguinte o valor do rateio.

Outro direito amplamente reconhecido do inquilino é o de ter preferência na aquisição do imóvel. Antes do proprietário disponibilizar o imóvel no mercado imobiliário, ele tem a obrigação judicial de oferecer primeiramente a oferta ao inquilino.

Esse é um direito que pesa e, se não for cumprido, pode ocorrer um processo indenizatório por parte do locatário.

Quebra do contrato de locação residencial 

Antes de mais nada, a quebra do contrato sempre implica em penalização.

Seja por parte do inquilino ou do proprietário, quem falhar no acordo será responsabilizado pelo pagamento de uma multa, descrita e consentida no contrato.

Não existe um valor indenizatório fixo para todas as locações no Brasil. O valor dessa multa contratual costuma variar de um contrato para outro e, geralmente, tem seu valor indexado ao valor do aluguel.

Apesar de parecer bastante burocrático todo o processo de confecção e celebração de um contrato, ele é fundamental para um acordo livre de estresse.

Já imaginou se todos os contratos transcorridos no país tivessem como base apenas a palavra falada?

É importante que você tenha ciência de todos os direitos e deveres que lhe são atribuídos, seja você locador ou locatário.

Se tiver alguma dúvida à respeito da Lei do Inquilinato e precisar realizar alguma consulta, acesse o portal da Casa Civil para ler, na íntegra, todas as obrigações instituídas na lei.

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