Guia prático sobre Leilão de imóveis

    Compilamos este artigo para esclarecer três coisas fundamentais sobre os leilões: seu funcionamento, vantagens e cuidados a serem tomados.

    Chaves na MãoPor : Chaves na Mão9 meses atrás

    Como é habitual, o mercado imobiliário brasileiro segue em alta e repleto de opções. Além disso, a recessão econômica adicionou um elemento extra ao longo dos últimos anos, com uma enxurrada de oportunidades aos especuladores e adeptos do leilão de imóveis.

    Isso aconteceu porque a estagnação econômica do país refletiu na inadimplência de inúmeros consumidores, que abandonaram os pagamentos de seus financiamentos imobiliários. Assim, esses imóveis inadimplidos são postos a leilão, executando as dívidas de seus antigos proprietários. Como você pode imaginar: péssima notícia para uns, excelente para outros!

    Então, considerando a popularidade que os leilões têm conquistado, dedicamos um conteúdo inteiro para explicá-lo! As vantagens dessa modalidade são bem atrativas e, por isso, compilamos este artigo para esclarecer três coisas fundamentais sobre os leilões: seu funcionamento, vantagens e cuidados a serem tomados.

    Acompanhe!

    O funcionamento do leilão de imóveis

    Antes de compreendermos como algo funciona, devemos entender sua definição, não é mesmo? Pois bem, o leilão consiste em uma modalidade de venda aberta ao público. É famoso no imaginário popular por algumas características particulares, como o seu formato de assembleia, que reúne os interessados em torno de uma oferta, disputada em tempo real. Outra peculiaridade dos leilões são os preços praticados, que são em média 20% menores do que o referencial do mercado.

    Confira abaixo a composição e funcionamento dessa modalidade!

    Tipos de leilão

    Geralmente, os leilões de imóveis acontecem devido a apreensões, motivadas por inadimplência do antigo proprietário ou pela identificação de que o bem é produto de um delito. Por isso, não é raro conhecer alguém que comente sobre os famosos leilões da Receita Federal, que reúnem itens e bens apreendidos pelas operações de policiamento.

    Mas é importante diferenciar os tipos de leilões, identificando suas vantagens específicas. Veja!

    Os judiciais

    Reúnem os imóveis que, assim que vendidos, terão o valor destinado à quitação de dívidas ativas do antigo dono. Esses débitos, assim como o aceite para leiloar, são resultados de uma decisão judicial.

    Por isso, são leilões judiciais: porque os imóveis são executados para restituir alguma parte — pessoa física ou jurídica — que tenha sido lesada pelo antigo dono. Definitivamente, trata-se de uma modalidade segura para a aquisição de um imóvel a bons preços.

    Os extrajudiciais

    Reúnem bens de todos os tipos e origens, como civis, empresariais, bancários etc. Essa é a modalidade mais aquecida nos últimos anos, justamente por aglomerar todos os imóveis que resultaram da inadimplência de seus antigos proprietários, que negligenciaram suas obrigações financeiras ao abandonar financiamentos e afins.

    Formas de realização

    Uma das transições mais fantásticas da vida moderna foi a revolução digital. Hoje em dia, já é possível participar de um evento remotamente, uma funcionalidade absorvida pelos leiloeiros em todo o Brasil. Sendo assim, os leilões podem ser realizados de três maneiras distintas:

    • online: o evento é virtual e todos os participantes disparam lances de onde quer que estejam, apenas utilizando um dispositivo conectado à internet;
    • presencial: os leilões clássicos, realizados apenas presencialmente, descartando lances virtuais;
    • presencial e online: são eventos mistos, realizados em sede física, mas com participantes remotos, que disparam lances virtual e simultaneamente aos concorrentes presenciais.

    Lances

    Os lances são as práticas mais memoráveis do leilão, como já estamos habituados a ver em filmes, por exemplo. São dispositivos tão eficazes que foram “copiados” pelas administradoras de consórcio, que utilizam do mesmo conceito para definir quem deve receber a contemplação. Geralmente, os leilões imobiliários consistem em apenas dois tipos de lance: o mínimo e o livre.

    • o lance mínimo equivale a subir a oferta apenas na cota mínima definida pelo leiloeiro;
    • o lance livre equivale a ofertar qualquer valor acima da cota mínima.

    É por essa razão que o livre é considerado um lance de intimidação, em que se dispara um valor significativo para demonstrar interesse, afugentar concorrentes e consolidar a compra. Já os mínimos, costumam ocorrer quando a disputa é “morna”, denotando menor interesse e maior cautela dos ofertantes.

    Vendas

    As vendas em um leilão podem ser resumidas de maneira bastante pontual: o maior lance, leva! Todo lote, que é o bem leiloado, exibirá um valor mínimo ao início da sessão de ofertas. Para conseguir o bem, os compradores deverão superar os lances dos outros concorrentes com uma oferta maior. Portanto, o vencedor será aquele que disparar o maior lance ofertado.

    Arrematação e Adjudicação

    Agora, um momento importante para esse conteúdo, em que desfazemos uma confusão comum entre os consumidores. Primeiro, é fundamental entender que arrematar e adjudicar são conceitos distintos, justamente por acontecerem em leilões diferentes. Veja:

    • o arremate consiste na tomada de um bem em leilão judicial, sendo portanto, uma transferência forçada e obrigatória de uma propriedade, de um devedor para um arrematante;
    • a adjudicação só ocorre nos leilões extrajudiciais, em que não existe hasta pública para o bem leiloado, sendo apenas imóveis executados por inadimplências de seus financiamentos de quitação.

    Saiba como participar de um leilão de imóveis em 6 passos [infográfico]

    As vantagens do leilão de imóveis

    Embora seja uma modalidade em constante popularização, o leilão de imóveis ainda acumula alguns mitos no seu entorno. Antes de ingressar nesse universo, é fundamental que os consumidores engajados conheçam as reais vantagens dos leilões, ao mesmo tempo em que quebram as falsas expectativas.

    Apenas assim pode-se evitar as frustrações de uma aquisição: identificando os prós e contras da operação. Inclusive, perceba que todas essas precauções justificam que os leilões sejam um segmento tão específico do mercado imobiliário, sem todo o destaque dos populares feirões de imóveis.

    Afinal de contas, os leilões são mais vantajosos para aqueles que sabem o que estão fazendo. Você não precisará se tornar um expert no setor, mas deverá aprender o fundamental sobre a modalidade para garantir que o retorno seja efetivo.

    Agora, confira as vantagens do leilão!

    Economia

    A vantagem mais clássica: uma modalidade na qual as pessoas adquirem bens com valores substancialmente menores do que aqueles praticados no mercado. Na maioria das vezes, esses preços são atingidos. No entanto, em bens muito disputados, o embate de ofertas pode ser tão acirrado que os lances frequentes podem alavancar o preço de um lote, colocando-o muito próximo do seu valor original de mercado.

    Nessa situação, caberá ao consumidor determinar se o seu interesse é tão alto quanto o lance necessário para arrematar a propriedade. Apesar dessa exceção, os imóveis a leilão iniciam e finalizam suas ofertas em valores até 40% menores do que aqueles praticados no mercado tradicional.

    Oportunidade

    Como todos sabemos, nem sempre o mercado é capaz de proporcionar situações de ganho mútuo, ainda mais quando falamos de leilões. Afinal de contas, um bem leiloado decorre da inadimplência de seu antigo dono, em que o prejuízo daquele implicará, por consequência, no ganho do comprador.

    E é por essa razão que os períodos de instabilidade econômica são positivos aos leilões. Muitos consumidores tornam-se incapazes de manter os pagamentos de seus financiamentos, consórcios e acordos. Com isso, os imóveis, ainda lastreados aos vendedores, são executados como garantia e então, leiloados para quitar a dívida.

    Além disso, vale uma observação específica aos leilões, focando tanto em 2018, como sua transição para 2019. Na última década o país vivenciou uma explosão no mercado de construção civil, abastecido por programas de financiamentos habitacionais. Muitos consumidores aproveitaram aquela oportunidade.

    Logo em sequência, o país tornou-se palco para crises em todos os aspectos da economia e da sociedade. O resultado dessa equação? Leilões em 2018 e 2019, com uma infinidade de imóveis adquiridos durante a alta do mercado no passado, todos com poucos anos de uso e tomados por inadimplência de seus antigos proprietários.

    Tempo

    Outra vantagem que ressaltamos, apenas para aqueles que já sabem o que esperar! Um pró muito alardeado sobre o leilão é que ele possibilita a aquisição de imóveis prontos ao preço de um modelo na planta. Isso é uma verdade parcial.

    Entenda que é possível adquirir imóveis prontos! Sim, você evitará todos os inconvenientes que possam acontecer durante a construção de um imóvel. No entanto, é fundamental que você identifique os contratempos burocráticos daquilo que está comprando.

    Pode ser um pequeno obstáculo a ser reparado judicialmente, documentações e tributos atrasados, residentes no interior do imóvel, enfim. Para cada uma dessas situações será necessário tempo resolução.

    Transparência

    Essa é uma vantagem que contempla a anterior. Os leilões são modalidades de comércio com uma estrutura bastante rígida e judicialmente amparada. Por isso, todos os eventos contam com editais bastante esclarecidos, determinando o regulamento e combatendo a desinformação.

    Essa transparência também é presente na descrição dos imóveis, que apresentam todos as informações pertinentes à situação do bem: status judicial, tributário, habitacional e afins. Tudo isso é fundamental para equilibrar a justiça nos leilões, incentivando novos compradores à modalidade.

    Segurança

    Mais uma vez, uma vantagem complementar à sua anterior. A mesma transparência que antecede as compras e ofertas se estenda ao pós-compra. O consumidor é orientado em todos os aspectos seguintes do negócio, identificando as condições de pagamento e comissões a remunerar.

    Os leilões são, majoritariamente, observados e respaldados por Tribunais de Justiça. Além disso, os dois maiores bancos nacionais, Caixa Econômica Federal e Banco do Brasil, protagonizam os maiores leilões imobiliários, o que reafirma a segurança das transações.

    Os cuidados a serem tomados nessa modalidade de compra

    Os consumidores tarimbados já encaram a modalidade como uma maneira habitual para se fazer um bom dinheiro. Mas para atingir essa familiaridade, tanto para comprar o seu primeiro imóvel quanto tornar-se um investidor do ramo, você deverá internalizar alguns cuidados, precauções fundamentais no combate à frustração. Veja!

    Informação

    Você já ouviu o dizer “informação é poder”? Bem, essa é uma verdade de peso duplo nos leilões! Afinal de contas, o “saber” poderá lhe isentar de uma pilha de estresse pós-compra, evitando os inconvenientes de uma aquisição desinformada. Portanto, você deverá absorver todas as informações que regulamentam o leilão para evitar imprevistos.

    Edital

    E onde conseguir os dados determinantes de um leilão? Sim, caro leitor! O edital. Trata-se de um documento que compila todas as informações pertinentes ao evento e às situações dos imóveis disponíveis.

    Sobre os imóveis, os editais indicam qual o modelo de contrato, a comissão remunerada ao leiloeiro, formas de pagamento, preço mínimo, condições para a venda, estado de conservação e situação tributária, judicial e habitacional.

    Sobre o leilão, os editais apontam data, horário, local e forma de realização, além de todo o regulamento que orienta o evento.

    Limite

    Antes de participar, você precisará reconhecer os seus limites! Isso porque os leilões têm uma estrutura de vendas que é projetada para entusiasmar os compradores. Isso faz com que muitos disparem lances precipitados, além do seu alcance ou intenção inicial.

    Portanto, lembre-se que apesar de toda a animosidade, leilões são eventos sérios! Sendo assim, defina até onde você pode chegar com as suas ofertas para conseguir os imóveis desejados. Considere que qualquer valor além do seu limite representará mais prejuízo do que retorno.

    Desocupação

    Estima-se que aproximadamente 80% dos imóveis em leilões não estejam vazios, ou seja, não passaram pelo processo de despejo dos antigos donos. Isso não é necessariamente um problema, pois a arrematação do imóvel proporcionará uma carta arrematação, posteriormente utilizada na Justiça para solicitar o despejo dos atuais residentes. Mas lembre-se que isso pode demorar.

    Portanto, priorize os imóveis já desocupados. Contudo, você perceberá que a tranquilidade tem seu custo, pois as residências nessas condições já contam com preços maiores logo ao lance inicial, reconhecendo a maior procura dos participantes.

    Cartório

    Assim que celebrar a compra, você deverá se deslocar ao cartório e notificar a venda na matrícula do imóvel. Apenas assim evita-se que o bem volte a leilão e seja arrematado por outro comprador. Tratando-se dessa modalidade, precaução e antecipação valem ouro!

    Concluímos que os leilões podem ser boas oportunidades, contudo, devemos concordar que não se trata de uma modalidade para amadores, exigindo muita cautela, pesquisa e planejamento do comprador. Assim, reforçamos a importância de cada uma das orientações desse conteúdo, pois todas serão indispensáveis na garantia de uma aquisição livre de estresse!

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