Descubra como comprar um imóvel usando carta de crédito

    O guia completo sobre carta de crédito de imóvei. O que é? Como obter? Como funciona a comtemplação? Qual documentação? Como comprar? Confira no nosso guia!

    Chaves na MãoPor : Chaves na Mão6 meses atrás

    O mercado imobiliário sempre foi um setor movimentado no Brasil. Antigamente, a especulação era bastante comum, em que se compravam imóveis pressupondo sua valorização no longo prazo.

    Já hoje em dia, o segmento é predominado pelos consumidores utilitários, aqueles que pretendem residir nos imóveis comprados, concretizando o sonho da casa própria. E essa é a razão pela qual abordaremos a carta de crédito.

    Trata-se de um tema importante por ser pouco familiar. Afinal de contas, o financiamento continua sendo a modalidade de aquisição predileta da população brasileira. Mas não nos entenda mal, até porque financiar tem suas vantagens, embora seja uma opção repleta de juros e taxas que agigantam o custo final.

    Neste artigo, demonstramos novas oportunidades ao consumidor, enquanto contribuímos com a educação financeira dos nossos leitores. Você encontrará absolutamente tudo o que precisa conhecer sobre o tema, fracionado em quatro seções, em que você aprenderá: a definição da carta de crédito, seu funcionamento, procedimentos e vantagens.

    Ansioso para descobrir uma forma mais confortável e consciente de conquistar a sua casa? Então acompanhe esta leitura!

    1. O que é a carta de crédito?

    Essa é a dúvida mais comum e pertinente, não é mesmo? Pois bem, a carta de crédito é um documento de valor agregado utilizada em aquisições de alto custo. Mas aqui vale um destaque: a carta só poderá ser utilizada na compra de bens de igual natureza ao seu grupo de consórcio.

    Isto é, uma carta de crédito imobiliária estará limitada a compra de imóveis como apartamentos, casas, galpões, terrenos, salas comerciais e afins. Já as veiculares se limitarão a comprar bens como automóveis, lanchas, motos, entre outros. Essa é a primeira questão sobre as cartas que, embora flexíveis, continuam restritas ao propósito original.

    1.1. Como obter?

    Obter uma carta de crédito pode ser tão fácil quanto acessar um financiamento. Isso ocorre porque o ato de financiar consiste na contração de um empréstimo, em que você absorve crédito com uma instituição, que quitará a compra por você. O bem estará registrado em seu nome, mas, ainda lastreado à instituição financiadora, que poderá apreender o imóvel caso você não honre as parcelas estipuladas em contrato.

    Quando entendemos que o financiamento é um empréstimo, também se compreende o motivo dos seus juros serem tão altos, assim como suas inúmeras exigências. Os juros sobem conforme maior o prazo para quitação, maior o valor financiado e pior o histórico do consumidor.

    Esse cálculo não é discriminatório, mas puramente estatístico! As instituições precisam cruzar as probabilidades de risco e retorno em suas operações. Por isso, exige-se nome limpo, renda três vezes superior ao valor das parcelas e, eventualmente, alguns avalistas.

    Caso o consumidor tenha uma boa educação financeira, capaz de pensar lá na frente, em seu futuro, optará pelo consórcio para obter sua carta de crédito. Afinal de contas, essa modalidade é extremamente acessível por não exigir nenhuma burocracia no momento de sua contratação.

    Para obter uma carta de crédito pela via mais tradicional, o consumidor deverá encontrar uma administradora de consórcios, sendo fundamental que você identifique essa empresa na listagem do Banco Central do Brasil (BC), assegurando-se de que negociará com uma instituição licenciada para esse tipo de operação.

    Nas assembleias, os consorciados têm uma motivação muito grande para honrar seus pagamentos, pois a inadimplência de uma parcela será o suficiente para retirá-lo dos sorteios mensais que, aleatoriamente, selecionam um participante para ser contemplado.

    Além disso, pode-se obter cartas de crédito já contempladas, mas estas exigem cautela redobrada, pois estará negociando com uma pessoa física, o que amplia a margem para fraudes. Caso você ainda esteja consistente nessa decisão, precisará tomar alguns cuidados.

    Primeiro, deverá confirmar a veracidade dessa contemplação, contatando a administradora do consórcio responsável pela carta e, então, questionando se essa quota está de fato contemplada. Mesmo com o sinal verde para a resposta anterior, você ainda deverá consultar essa administradora na listagem do BC, certificando-se de não estar lidando com uma empresa fraudulenta ou, no mínimo, irregular.

    Caso tudo esteja positivo, persista na investigação e solicite o contrato desse consórcio, realizando uma leitura atenta no documento, identificando o valor da carta, o status de sua quitação, entre outros detalhes.

    A partir daqui, se tudo estiver certo, você poderá ficar mais tranquilo, restando apenas uma última recomendação: questione o custo da tarifa para a transferência do consórcio, uma cobrança que pode ou não existir, a depender da administradora.

    1.2. Como funciona a contemplação?

    A contemplação consiste no momento em que o consumidor obtém sua carta de crédito, podendo seguir com a compra do seu imóvel. Em um consórcio, você tem a chance de obter a carta de crédito de três maneiras.

    A primeira é a mais tradicional: o sorteio mensal. Essa contemplação depende exclusivamente da sorte do participante, podendo ocorrer ao primeiro mês de contribuição ou nunca.

    A segunda é por meio de lances. Como em um leilão, a maior oferta leva. Isto é, será contemplado o participante que quitar o maior valor de sua quota. Nessa maneira, será fundamental uma boa estratégia por parte do consorciado, que deverá reunir um montante para realizar o seu lance, preferencialmente, em um período de vulnerabilidade econômica do país.

    Esse momento costuma ocorrer nos dois primeiros meses do ano, em que a grande maioria dos impostos se acumulam, assim como licenciamento, seguro de carro, material escolar e afins. Você entende a lógica por trás dessa estratégia? As suas probabilidades de contemplação caem ao fazer um bom lance quando todos estão “carregados”, como os meses finais do ano, repletos de acertos trabalhistas, 13º, bonificações e afins.

    A terceira maneira para obter sua carta de crédito é quitando a sua quota, sem nunca ter sido contemplado antecipadamente, por meio de sorteios ou lances diferenciados.

    1.3. O que significa uma aquisição indireta?

    Agora, vamos esclarecer um termo que causa certa confusão entre os entusiastas no tema. Essa modalidade de compra consiste em uma aquisição indireta, ou seja, a administradora do consórcio que utilizará o valor da carta, comprando o bem desejado pelo cliente. Por isso, entende-se que cartas de crédito e consórcios são inseparáveis.

    Mas não há motivo para se preocupar, pois esse procedimento existe justamente para aprimorar a segurança da operação. Sendo assim, o valor da carta de crédito não “pinga” na conta corrente do contemplado. Na realidade, ao ser contemplado, o consorciado receberá a carta e, com isso, o direito de adquirir um imóvel por meio da administradora.

    Existe muita discussão em torno desse assunto, que divide opiniões entre os consumidores. Mas é necessário entender que se trata de uma norma positiva a todos, pois garante a aplicação do crédito em compras coerentes àquilo determinado em contrato.

    Caso, da noite para o dia, os valores das cartas de créditos passassem a ir diretamente para as contas dos contemplados, haveria uma distorção nesse segmento. Todo o mercado de consórcios se tornaria um balcão de empréstimos de altos valores, sem juros agregados. Afinal de contas, nesse cenário “maluco” e hipotético, não haveria nenhum controle sobre a maneira como as pessoas usariam esses recursos.

    1.4. Qual a documentação necessária?

    Tudo em ordem, carta de crédito em mãos e você está pronto para adquirir o imóvel dos sonhos! Eis que chega o momento de reunir a documentação necessária para, então, apresentar à administradora do consórcio. Esse procedimento é realizado como um complemento da fase inicial do consórcio, que não exige burocracias cadastrais.

    Mas para liberar o uso da carta, será fundamental a apresentação de certa papelada, referente a você e ao imóvel desejado. Os documentos são:

    • Consumidor: comprovante de residência, CPF e RG;
    • Imóvel: matrícula atualizada, IPTU e ficha de avaliação preenchida;
    • Proprietário do imóvel: Certidão de casamento ou nascimento, CPF e RG.

    Vale observar que a compra do imóvel estará sujeita à reprovação, cabendo a administradora aprovar o negócio. Mas fique tranquilo! As instituições que consorciam desejam, tanto quanto você, que a compra seja realizada.

    Mas elas precisam avaliar a regularidade das documentações, protegendo seus clientes de fraudes. Assim que a administradora aprovar, será realizada a transferência dos valores e a celebração da compra do seu imóvel.

    2. Como funciona a carta de crédito imobiliário?

    Um ponto importante para se entender sobre as cartas de crédito é o seu valor real, ou seja, o crédito disponível nela para a aquisição. Imagine que você tenha uma carta no valor de R$ 200 mil, mas está interessado em uma casa de preço superior, como R$ 250 mil. Você ainda poderá utilizar a carta, mas arcará com o residual pendente, nesse caso os R$ 50 mil, em uma negociação externa.

    Um segundo exemplo, embora menos comum: quando o portador da carta se interessa por um imóvel de valor inferior. Nessa situação, lembre-se que é permitida a utilização de até 10% do valor da carta com as despesas inerentes ao bem adquirido, como aqueles gastos destinados para as burocracias de transferência e titularidade. Mas fica por isso mesmo, apenas 10%!

    Imagine a situação em que, novamente, você porta uma carta de R$ 200 mil. A casa desejada custa R$ 150 mil. Limitado pelos regulamentos dos consórcios, você poderá usar apenas R$ 20 mil (10%) nas despesas de escrituração do imóvel. O residual, R$ 30 mil, só poderá ser utilizado de uma maneira: acelerando a quitação das parcelas pendentes.

    Mas e como ficam os consumidores que compraram uma carta de crédito já quitada? Para esses, não há alternativa. O melhor a se fazer é comprar um imóvel de valor semelhante, superior — arcando com o restante —, ou no máximo 10% mais barato que a carta, possibilitando o uso desse percentual na papelada posterior a aquisição.

    3. Como comprar um imóvel usando a carta de crédito?

    A esse ponto da leitura, você já conhece a definição e o funcionamento das cartas de crédito. Como sinalizamos no início do artigo, esta terceira parte será dedicada aos procedimentos. Por isso, elaboramos seis tópicos fundamentais aos consumidores que pretendem utilizar suas cartas, um verdadeiro passo a passo na conquista da casa própria. Acompanhe!

    3.1. Reflexão

    A primeira coisa a se fazer no momento da contemplação é pensar. Pode soar óbvio, mas lembre-se de que a compra de uma casa é um episódio marcante na vida das pessoas. Sendo assim, a contemplação será repleta de comemorações e entusiasmo, que apesar de serem coisas boas, podem nublar o seu julgamento.

    Por isso, coloque os pés no chão, controle a animosidade e reflita sobre as principais necessidades que deverão ser atendidas pelo imóvel comprado. Afinal de contas, casas, apartamentos e terrenos costumam representar uma parte importante do seu patrimônio e cotidiano, sendo fundamental que você faça uma escolha prudente para não se arrepender mais tarde. Utilize o tempo que for necessário para tomar a decisão adequada.

    Além disso, consulte a administradora quanto às especificações para a aprovação do imóvel. Mas fique tranquilo, já que as exigências costumam se resumir apenas a consultas da regularidade do imóvel e dos processos de transferência.

    Para aprimorar a sua tomada de decisão, leia o artigo “Escolhendo um imóvel ideal: Saiba como escolher o imóvel perfeito para você e sua família!

    3.2. Pesquisa

    Pronto! Agora que você já definiu as especificações do imóvel ideal, é o momento para “arregaçar as mangas” e dedicar um bom tempo à pesquisa. Você poderá circular pelos bairros desejados, procurando imóveis presencialmente, contatar anunciantes de jornal e o principal: utilizar a tecnologia como aliada.

    Portais como o Chaves na Mão oferecem um panorama centralizado de todas as ofertas na sua região, mesclando anunciantes profissionais e particulares, mesmo que você não precise se preocupar com isso, já que a sua carta permite a aquisição em ambas situações. Enfim, muita pesquisa, comparação, telefonemas e e-mails: tudo para encontrar o melhor negócio.

    3.3. Preço

    Como apontamos antes, o valor é determinante na compra com a carta de crédito. Apesar de ser uma modalidade flexível, permitindo uma compra que exceda o valor, você deverá traçar um planejamento adequado para cada uma das situações.

    A compra de imóveis mais caros que a sua carta de crédito exige um plano de quitação para o valor residual. Você tem a opção, por exemplo, de utilizar o saldo do seu FGTS para a quitação desse restante, desde que atenda aos requisitos da Caixa Econômica Federal.

    Quanto aos imóveis mais baratos, você tem a chance de aplicar até 10% da carta em despesas anexas à aquisição do imóvel. Mesmo assim, caso exista mais crédito a gastar, este só poderá ser utilizado na quitação das parcelas ainda pendentes.

    3.4. Imóvel

    Mais uma orientação da série “controle o seu entusiasmo”. Lembre-se de que, provavelmente, você viverá no imóvel escolhido por muitos anos, quiçá décadas! Não avance em uma compra pautada apenas em fotos e vídeos. Visite o imóvel várias vezes, inclusive em horários diferentes, observando o fluxo da região e evitando surpresas desagradáveis.

    Muitas pessoas têm dificuldades para dormir a qualquer eminência de barulho. Imagine só: confiar apenas na lábia do antigo proprietário, de que a avenida só é movimentada durante o dia. Mas, na realidade, ser igualmente barulhenta pela noite.

    Tente ao máximo prever essas situações para contornar os transtornos. Aliás, você também deveria conferir o nosso conteúdo dedicado ao tema, lendo o post “Buscando imóveis: Como escolher seu novo bairro e encontrar imóveis na região.”

    3.5. Negociação

    Entenda um detalhe: os proprietários adoram um pagamento à carta de crédito! Isso se dá pelo fato de que as cartas significam o mesmo que um pagamento à vista, realizado por uma transferência rápida de um grande montante, de uma só vez.

    Por isso, lembre-se de que você tem uma grande cartada nas mãos e a use em seu favor. Todos os compradores que pagam à vista ganham vantagens ao negociar, solicitando descontos, melhores condições, quitação das despesas de transferência e afins.

    3.6. Pagamentos

    Essa é uma dica essencial para todos os portadores de cartas que foram contemplados antes da quitação. Você deverá continuar honrando os seus pagamentos mensais, até a quitação integral do valor contratado. Muitos consumidores têm uma interpretação errada, acreditando que após a compra do imóvel ele estará seguro para sempre, permitindo-se a atrasar parcelas.

    Lembre-se do estipulado em contrato. O seu imóvel, obtido com a carta, será utilizado como garantia ao contrato, ou seja, caso você abandone os pagamentos, terá o bem apreendido.

    Encare as parcelas restantes com a mesma seriedade que fez com as iniciais, realizando todos os pagamentos pontualmente e garantindo um bom relacionamento com a administradora, além de sustentar uma postura correta da sua parte para com o acordo.

    4. Quais as vantagens em comprar imóvel com uma carta de crédito?

    De uma maneira geral, as vantagens da carta de crédito coincidem com as do consórcio, justamente por serem correlacionadas. Se fizermos um apanhado breve, as pessoas que optam pelos consórcios são beneficiadas com menos burocracias, bons prazos para quitação, ausência dos juros, menor Custo Efetivo Total na compra e, como consequência de todas as anteriores, ainda contam com parcelas menores.

    Mas como você pôde perceber ao longo deste conteúdo, existem consumidores que adquirem uma carta de crédito já contemplada. Então, eles nem sempre aproveitam dos benefícios listados acima, mas apenas aqueles inerentes à carta. Veja quais são essas vantagens!

    4.1. Liberdade para utilizar o valor

    As cartas de crédito são muito mais flexíveis do que um financiamento. Em se tratando de uma carta imobiliária, você poderá escolher entre sítios, casas de veraneios, apartamentos novos, usados ou na planta, terrenos e todo tipo de bem imobiliário.

    A única coisa a qual você deverá atentar é o limite de 10%, que pode ser destinado aos gastos burocráticos para a transferência de titularidade do imóvel, tributações, registros, certificados e afins.

    Saiba que existem administradoras que permitem a utilização dos saldos na compra de materiais de construção, por serem pertinentes à natureza da carta de crédito. No entanto, essa medida não é generalizada e, por isso, você deverá consultar a instituição reguladora do seu contrato.

    4.2. Segurança

    Essa vantagem se aplica somente aos consumidores conscientes, que seguem aquela orientação básica de consultar a administradora na lista do Banco Central. Você precisa ter certeza de que está confiando o seu dinheiro e esforço em uma empresa idônea e comprometida com a sua conquista.

    Encontrando uma instituição regularizada, com boa reputação e baixo índice de reclamação, você estará seguro para os próximos procedimentos, contando com a assistência ágil e especializada para a realização da compra e resolução de dúvidas.

    4.3. Poder de compra

    Um dos fatores menos comentados em relação à carta de crédito é sobre o seu poder de compra, por isso, não confundir com poder de negociação. Na economia, o poder de compra simboliza a capacidade de consumo de um indivíduo, em função de sua moeda.

    No mercado imobiliário, a carta de crédito tem um poder de compra superior ao financiamento por evitar algumas despesas que derreteriam o valor da sua oferta. Por exemplo, quando você compra um imóvel com uma carta de crédito, você não estará exposto ao IOF, o Imposto de Operações Financeiras.

    Lembra-se de que o dinheiro nunca cai na sua conta? Pois então, toda a tramitação será realizada pela administradora, isentando o comprador de tributos dessa espécie. Além disso, considere o Custo Efetivo Total, que é o valor final pago em um bem quitado a prazo.

    Os financiamentos contam com CETs gigantescos, em função dos juros que se acumularam ao longo dos anos. Não tenha medo de simular! Você perceberá que os consórcios sempre apresentarão CETs menores, por não contarem com os valores extras, pagos além do imóvel em si.

    4.4. Poder de negociação

    Agora sim, tratamos da sua margem de negociação. Entre os mais velhos, a compra à vista é interpretada como a famosa “bala na agulha”, isto é, a capacidade imediata de quitar um bem ofertado. Essa vantagem lhe coloca em uma posição confortável na negociação.

    Isso acontece porque você passa a entender que está oferecendo algo escasso no atual cenário econômico: uma grande quantidade de dinheiro, pronta para ser transferida de uma só vez. Por isso, você consegue captar melhores condições, “beliscar” alguns descontos de 5 a 10% ou transferir as responsabilidades burocráticas ao antigo proprietário, desde que ambos estejam de acordo.

    Por aqui, encerramos essa jornada gigantesca que esclarece uma das melhores ferramentas na sua educação financeira. Apresentamos uma modalidade de compra que, se utilizada estrategicamente, fará você poupar muito dinheiro e tempo!

    Gostou deste conteúdo sobre carta de crédito? Então aproveite o seu interesse no tema e leia o nosso artigo dedicado à como realizar um planejamento financeiro para comprar um imóvel.

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