Leilão de Cepacs evidencia interesse na Faria Lima, mas concorrência modesta revela limites do mercado

A cidade de São Paulo realizou recentemente o maior leilão da história da Operação Urbana Consorciada (OUC) Faria Lima, vendendo quase 95 mil Cepacs (Certificados de Potencial Adicional de Construção).

O montante arrecadado chegou a R$ 1,6 bilhão, valor expressivo que reforça o interesse de investidores pela valorizada região da Faria Lima.

No entanto, por trás desse número robusto, o resultado também revelou um ponto de atenção: a falta de ágio e a ausência de competição entre os participantes.

Essa combinação expõe os limites atuais do mercado, principalmente diante de juros altos, insegurança jurídica e um cenário econômico mais cauteloso.

Leilão de Cepacs da Faria Lima: recorde em volume, mas sem disputa

O leilão realizado no dia 22 de agosto de 2025 marcou a sexta distribuição de Cepacs da OUC Faria Lima, autorizada pela Lei 17.785 de 2022.

Essa edição contou com um número recorde de títulos à venda, o que gerou expectativa de arrecadação superior a R$ 2,88 bilhões.

Conteudo, os compradores arremataram apenas 94.880 certificados, o que representa aproximadamente 55% da oferta.

Apesar da forte demanda histórica, com players de peso do mercado participando ativamente, todos os títulos foram adquiridos pelo valor mínimo de R$ 17,6 mil, sem qualquer tipo de ágio.

O valor superou, inclusive, o teto de R$ 12,6 mil sugerido por estudos anteriores como viável para sustentar metade dos setores economicamente ativos da região.

Alta nos juros e instabilidade política como fatores limitantes no Leilão de Cepacs da Faria Lima

Especialistas apontam que o cenário macroeconômico influenciou diretamente o apetite dos investidores.

Segundo Sérgio Belleza, sócio da consultoria Binswanger Brasil, o mercado enfrenta um momento de cautela, marcado por juros altos, atualmente em torno de 15% ao ano.

Além disso, a sensação de instabilidade política também afeta grandes decisões de investimento.

Em contextos assim, o setor tende a ser mais conservador.

A ausência de disputa no leilão reflete a análise fria dos riscos e retornos: o preço considerado alto reduziu a margem de manobra das empresas, e o capital institucional parece ter optado por preservar recursos diante da incerteza.

O impacto da insegurança jurídica afetou o Leilão de Cepacs da Faria Lima

Além da conjuntura econômica, o leilão foi antecedido por uma liminar judicial que colocava em risco a nova legislação da OUC Faria Lima.

A decisão temporária suspendia o benefício de 30% adicionais no potencial construtivo para empreendimentos localizados a menos de 300 metros de eixos de transporte.

Esse tipo de incerteza jurídica desestimula o mercado, pois compromete a previsibilidade dos projetos.

A liminar foi derrubada um dia antes do leilão, mas o clima de desconfiança permaneceu.

Afinal, para operações de bilhões de reais, estabilidade regulatória é tão importante quanto a viabilidade econômica.

Caso de destaque: o prédio St. Barths no Itaim

Entre os participantes do leilão, chamou atenção o caso do edifício St. Barths, no bairro do Itaim Bibi.

A obra, iniciada pela Construtora São José, estava embargada desde 2020 por irregularidades na documentação e exigência de regularização urbanística.

Para resolver a questão, a empresa arrematou 3.813 Cepacs, ao custo de R$ 67,1 milhões. 

A expectativa é que, com a aquisição dos títulos e sua posterior vinculação à matrícula do imóvel, o prédio finalmente seja regularizado.

Esse tipo de movimentação ilustra como os Cepacs não apenas viabilizam novos projetos, mas também servem como mecanismo para sanar pendências urbanísticas de empreendimentos paralisados.

Mercado segue interessado, mas com reservas

Mesmo sem ágio, o valor arrecadado mostra que a Faria Lima continua sendo uma das regiões mais atrativas para investimentos imobiliários no Brasil.

A demanda existe, mas ela está condicionada a uma equação delicada entre preço, cenário macroeconômico e segurança jurídica.

Segundo Geraldo Morete, CEO do BB-BI (Banco de Investimentos do Banco do Brasil), “a disputa foi saudável, mas não era o momento de esticar mais o preço. 

Isso poderia inviabilizar os empreendimentos”.

Como funcionam os Cepacs?

Os Cepacs nada mais é do que um instrumento financeiro usados em operações urbanas consorciadas, como a da Faria Lima, que permitem que construtoras e incorporadoras adquiram o direito de construir acima do limite previsto por lei.

Ou seja, ao comprar esses títulos, empresas podem ampliar o potencial construtivo dos empreendimentos, construindo andares adicionais, por exemplo, em troca de contrapartidas financeiras que são investidas em infraestrutura urbana pela prefeitura.

Esses leilões, portanto, têm papel estratégico para o desenvolvimento da cidade, permitindo que o poder público arrecade recursos e os redirecione para melhorias urbanas, enquanto o setor privado ganha mais liberdade para construir.

Conclusão

O leilão de Cepacs Faria Lima trouxe à tona uma dualidade interessante: por um lado, há apetite e interesse contínuo por parte do mercado imobiliário; por outro, os limites impostos por preços altos, juros elevados e incertezas jurídicas travam uma maior competição.

A depender dos próximos passos da prefeitura, da estabilidade regulatória e do ciclo econômico, as próximas rodadas de distribuição poderão ter resultados ainda mais expressivos, ou mais contidos.

O sucesso da operação, portanto, vai além dos valores arrecadados: ele depende da confiança de longo prazo entre setor público e mercado privado.

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