Fusões e aquisições despencam no mercado imobiliário, mas shoppings centers resistem

Os shoppings centers no mercado imobiliário atravessam 2025 com desempenho acima da média do setor, mesmo em um cenário de retração nas fusões e aquisições.

Enquanto as operações de fusões e aquisições perderam fôlego no primeiro semestre, indicadores como ocupação e faturamento dos centros de compras se mantiveram sólidos, sustentados por combinação de lojas mais diversificadas, serviços e avanço da experiência de consumo.

Essa combinação ajuda a explicar por que o segmento seguiu resiliente enquanto outros ativos imobiliários sentiram mais a pressão do custo de capital.

Nos números de fusões e aquisições, houve queda relevante no imobiliário em 2025. Relatórios setoriais apontam recuo próximo de 30% nas operações do primeiro semestre, contrastando com um recuo bem menor no agregado da economia. 

A leitura de curto prazo é clara: juros elevados e custo de financiamento comprimiram preços, afastaram compradores e alongaram processos de auditoria de conformidade e riscos (antes chamada de due diligence), o que reduz o apetite por consolidações.

Ainda assim, a fotografia dos shoppings indica fundamentos operacionais firmes, o que segrega o desempenho do segmento em relação a outros nichos.

A resiliência também dialoga com a evolução de métricas de ocupação e inadimplência. 

Estudos recentes mostram taxas acima de 95% e inadimplência perto das mínimas históricas, além de continuidade de novas lojas e projetos. 

Em paralelo, o consumo presencial em datas sazonais manteve tração, mesmo com desaceleração esperada para 2025, reforçando a tese de estabilidade operacional.

Panorama de fusões e aquisições no imobiliário: o que caiu e por quê

Levantamentos divulgados ao longo de 2025 sugerem duas camadas de leitura.

No agregado do Brasil, as transações de fusões e aquisições recuaram por volta de 5% a 6% no primeiro semestre, mas no setor imobiliário a queda foi mais acentuada, na casa de quase 30% em número de operações, de 27 para 19 negócios contra o mesmo período de 2024.

Entre os fatores explicativos estão o juro alto, que encarece captação e aumenta a taxa de crédito, e a precificação mais dura de ativos, que amplia a diferença entre os preços de compra e de venda entre compradores e vendedores.

O ambiente macro também pesa.

A taxa Selic foi mantida em patamar elevado em 2025, o que contém o crédito e reduz a atratividade relativa de ativos de risco, principalmente no mercado imobiliário que depende de alavancagem.

O próprio Banco Central sinalizou manutenção de juros altos, e o IGP-M mostrou variações contidas, o que limita os repasses automáticos de aluguel.

Em conjunto, esses vetores tiram velocidade de ciclos de consolidação.

Por que os shoppings resistem

Alguns fundamentos sustentam os shoppings centers no mercado imobiliário:

Ocupação elevada: estudos divulgados em 2024 e 2025 mostram ocupação média perto de 95% a 96%, patamar compatível com estabilidade de receita.

Inadimplência controlada: indicadores recentes reportam inadimplência em mínimas históricas ou próximas disso, o que reforça a qualidade de crédito da base de locatários.

Faturamento recorde e crescimento moderado: 2024 encerrou com recorde de faturamento e 2025 tende a avançar, ainda que de forma mais lenta, sinalizando resiliência do fluxo de caixa operacional.

Receitas mais diversificadas: maior peso de lazer, serviços, saúde, educação e convivência diminui a dependência do varejo estritamente tradicional. Evidências setoriais mostram expansão de lojas e de área bruta locável no período recente.

Tendências que sustentam o segmento

A literatura de varejo físico e análises de consultorias convergem para quatro alavancas que ajudam a manter o desempenho:

Experiência e entretenimento: cinemas, arenas de jogos, áreas infantis, academias e eventos recorrentes ampliam o tempo de permanência e o valor médio gasto por visita.

Serviços essenciais e conveniência: clínicas, laboratórios, cartórios, lotéricas e operações de governo atraem tráfego regular e resiliente.

Canais integrados na prática: retirada em loja, separação de pedidos para mercados on-line e lojas de apoio sem atendimento ao público dentro dos empreendimentos aumentam a conversão e permitem monetizar a logística da última etapa da entrega.

Curadoria de mix e reposicionamento: realocação de áreas para categorias de maior giro e renegociação fina de contratos reduzem vacância estrutural.

Relatórios do setor mencionam que metade dos ativos avaliados aumentou a ocupação entre 2022 e 2023, e metade reduziu, o que reforça a importância de gestão ativa do mix e da experiência no ativo específico.

Capital, financiamento e taxas de capitalização

O custo de capital elevado reprime avaliações de valor e dilata taxas de capitalização de ativos menos líquidos. 

Em contraste, shoppings centers dominantes preservam poder de repasse e mantêm métricas operacionais estáveis, o que reduz a volatilidade do fluxo de caixa. 

A manutenção da Selic em níveis historicamente altos prolonga esse quadro e tende a postergar uma retomada mais ampla de fusões e aquisições no mercado imobiliário.

Estudos de caso e sinais do mercado

Os números setoriais ajudam a calibrar expectativas:

Total de empreendimentos, lojas e empregos: o parque de shoppings centers segue expandindo, com mais de 120 mil lojas e novas inaugurações previstas, além de geração de mais de 1 milhão de empregos.

Sazonalidade saudável: nas janelas fortes do varejo, as vendas cresceram em 2024, com ganho real modesto. O ritmo deve desacelerar em 2025, mas ainda sobre base recorde.

Riscos e oportunidades para 2025

Riscos no radar:

Juros altos por mais tempo: prolongam o desconto de fluxos, pressionam preços e adiam decisões de fusões e aquisições.

Consumo sensível e competição digital: a desaceleração setorial pode reduzir vendas e bonificações de aluguel variável.

Oportunidades:

Ativos dominantes e regionais com área bruta locável otimizada: mantêm tráfego e têm maior elasticidade para renegociação de contratos.

Canais integrados e serviços: sustentam tráfego recorrente e ajudam a elevar vendas por metro quadrado.

Janela de consolidação seletiva: queda de preços em nichos específicos pode criar pontos de entrada quando o ciclo de juros virar, com preferência por ativos com boa governança e desempenho operacional já comprovados.

Como investir ou avaliar exposição a shoppings centers

Para investidores institucionais, gestores e empresas com presença em varejo físico, três frentes são essenciais:

Qualidade do ativo e dominância local: participação de mercado na microrregião, acessos, tempo de permanência e taxa de conversão.

Métricas operacionais: ocupação, inadimplência, vendas mesmas lojas, peso de aluguel variável e mix por categoria.

Planos de investimento e critérios ambientais, sociais e de governança: modernização, eficiência energética, gestão de resíduos e certificações podem melhorar a taxa de capitalização efetiva via redução de despesas operacionais e prêmio de avaliação.

Se o objetivo é a busca de pontos comerciais, vale comparar shoppings com ruas e centros comerciais a céu aberto considerando tráfego real, valor médio gasto e custo total de ocupação. 

Guias práticos de avaliação de ponto ajudam a padronizar a decisão.

Conclusão: o que acompanhar nos próximos trimestres

Mesmo com a retração de fusões e aquisições no setor imobiliário, os shoppings centers no mercado imobiliário mantêm resiliência ancorada em ocupação alta, inadimplência baixa e base de receitas diversificada. 

O ciclo de juros segue sendo o principal limitador da atividade de fusões e aquisições, porém o desempenho operacional dos shoppings sustenta o interesse de longo prazo por ativos dominantes. 

Para o investidor, o foco deve estar em métricas operacionais, governança e na capacidade do ativo de capturar receitas além do aluguel mínimo.

A virada do ciclo de juros tende a reabrir janelas de consolidação, com preferência por ativos com experiência forte e canais integrados maduros.