Tokenização imobiliária no Brasil é regulamentada com nova norma do COFECI

O Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) publicou no dia 14 de agosto de 2025 a Resolução nº 1.551, estabelecendo pela primeira vez um marco regulatório completo para a tokenização imobiliária no Brasil.

A normativa institui o Sistema de Transações Imobiliárias Digitais (STID) como reguladora integral dos chamados Tokens Imobiliários Digitais (TIDs) e suas plataformas operacionais, as PITDs.

Com isso, o STID será responsável pela emissão, custódia, negociação e governança dos tokens de imóveis digitais.

Quer ficar por dentro do assunto? Então continue lendo este artigo para ficar por dentro da regulamentação da tokenização imobiliária no Brasil!

Componentes principais do ecossistema da tokenização imobiliária

A resolução define claramente os três pilares centrais da tokenização:

PITDs (Plataformas Imobiliárias para Transações Digitais)

Pessoas jurídicas credenciadas pelo COFECI, as quais serão responsáveis por emitir, distribuir, negociar e custodiar os TIDs.

Devem possuir infraestrutura tecnológica segura, escalável, com integração ao Sistema de Governança e Registro (SGR), políticas de proteção de dados (LGPD), compliance em KYC/PLD‑FT e auditorias de segurança independentes.

ACGIs (Agentes de Custódia e Garantia Imobiliária)

Instituições credenciadas para garantir a correspondência entre os tokens e o imóvel subjacente, podendo deter titularidade registral ou garantia real.

Eles são responsáveis por assegurar a exigibilidade jurídica dos direitos vinculados aos tokens.

Titulares dos TIDs

Investidores ou adquirentes dos tokens, que passam a ter direitos sobre o imóvel representado digitalmente.

Além disso, Corretores de Imóveis devidamente inscritos no Sistema COFECI‑CRECI continuam com exclusividade na intermediação das transações que envolvem TIDs ou Direitos Imobiliários Tokenizados (DITs).

Esses profissionais devem validar documentos, orientar os usuários sobre a natureza da tokenização digital e assegurar o cumprimento das regras de prevenção à lavagem de dinheiro.

Também é permitida a utilização de agentes de inteligência artificial, desde que vinculados e atribuídos ao corretor responsável.

Inovações operacionais: smart contracts, autocustódia e registro

A normativa incentiva o uso de smart contracts para automatizar etapas como emissão, controle de gravames, pagamento e registro, promovendo maior eficiência e menor risco.

Também permite que os detentores de TIDs optem pela autocustódia, desde que formalizem ciência dos riscos e cumpram os requisitos necessários no SGR.

Todas as transações devem ser formalizadas (contrato físico ou eletrônico) e registradas obrigatoriamente no SGR, garantindo rastreabilidade e publicidade no ambiente regulado.

Prazos, sandbox e ajustes regulatórios da tokenização imobiliária

A Resolução da tokenização imobiliária entra em vigor 60 dias após a publicação, ou seja, em 13 de outubro de 2025, e implementa um sandbox regulatório experimental.

Empresas já em operação podem solicitar um credenciamento provisório e atuar até 14 de agosto de 2026, prazo máximo de 12 meses para adequação aos requisitos definitivos.

Além disso, o COFECI tem até 90 dias após a publicação (até 12 de novembro de 2025) para editar atos normativos complementares, detalhando procedimentos de credenciamento, integrações técnicas ao SGR, modelos de documentos, cronograma de implementação e valores de taxas.

Supervisão e sanções

O COFECI, em conjunto com os CRECIs regionais, será responsável pela fiscalização das PITDs, ACGIs e transações digitais via SGR.

Infrações, como operar sem credenciamento, violar normas de segurança, falhar registros, ou atuar com conflitos de interesse, poderão levar a sanções como multas, advertências, censura pública, suspensão ou cancelamento de credenciamento.

Impactos, desafios e cenários futuros da tokenização imobiliária

Essa regulamentação é um marco para o mercado, trazendo mais liquidez, acessibilidade, segurança jurídica e transparência ao mercado imobiliário digital.

Ela posiciona o Brasil como um dos pioneiros em América Latina na adoção formal da tokenização imobiliária.

No entanto, especialistas salientam que, apesar dos avanços, o token não transfere automaticamente a propriedade do imóvel, o direito continua existindo dentro do arranjo digital, e a posse efetiva ainda depende de registro tradicional em cartório.

Para que haja tokenização plena, em que o token equivalha à propriedade legal, são necessárias mudanças na legislação cartorária vigente.

Alguns players no mercado já vinham operando antes da regulamentação formal, como netspaces e Ribus, e agora poderão se adequar formalmente ao novo ambiente.

Ainda há iniciativas que integram tokenização a instrumentos financeiros, como CRIs ou participação em empreendimentos, incluindo o uso do Drex em testes de automação e transações delivery versus payment.