O que é ITBI e como funciona na compra de imóveis

Entender o que é ITBI é um passo essencial para quem pensa em comprar um imóvel, seja um apartamento, uma casa ou até um terreno.

Afinal, esse imposto está diretamente ligado à transferência da propriedade e faz parte do planejamento financeiro de qualquer comprador.

Embora o termo pareça complexo à primeira vista, ele é bem mais simples do que parece quando explicado de forma clara e objetiva.

Neste guia completo e didático, você aprenderá como o ITBI funciona, por que ele existe, como é calculado, quando deve ser pago e quais cuidados tomar para evitar surpresas.

Ao final da leitura, você terá segurança para lidar com essa etapa tão importante da compra.

O que é ITBI e qual é sua função?

O ITBI significa Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Ele é um tributo municipal cobrado sempre que ocorre uma transferência onerosa de propriedade imobiliária, ou seja, quando há compra e venda.

A função do ITBI é registrar a movimentação econômica da cidade e garantir recursos ao município. 

Apesar de não ser o tributo mais comentado no dia a dia, ele se torna protagonista quando chega o momento de formalizar a compra.

Em resumo, sem o pagamento do ITBI, a transação não é concluída no cartório e o imóvel não passa oficialmente para seu nome.

Quando ele é cobrado?

O imposto é exigido em três situações principais:

Compra e venda de imóveis prontos.

Transferência de casas ou apartamentos adquiridos na planta após a emissão do Habite-se.

Regularização ou formalização de imóveis que mudam de titularidade mediante pagamento.

Algumas movimentações não geram cobrança, como transmissões por herança (tributadas pelo ITCMD) e doações sem pagamento envolvido.

Isso costuma confundir muitas pessoas, por isso vale reforçar: o ITBI aparece somente quando há uma negociação com valor financeiro declarado.

O comprador normalmente paga o ITBI antes da lavratura da escritura, porque o cartório exige o comprovante para concluir o processo.

Esse detalhe torna o ITBI uma das primeiras despesas que o comprador enfrenta depois de negociar o imóvel.

Quem deve pagar?

Embora a legislação permita acordos entre comprador e vendedor, na prática, quem paga quase sempre é o comprador.

Isso acontece porque o tributo está vinculado ao ato de aquisição e é ele quem busca registrar o bem em seu nome.

É claro que existem exceções. 

Em algumas negociações, especialmente em imóveis de maior valor, as partes podem dividir essa despesa. 

Ainda assim, é importante que essa informação esteja formalizada no contrato para evitar conflitos futuros.

Como calcular o ITBI?

O cálculo do ITBI depende de dois fatores:

Base de cálculo, que normalmente é o valor venal do imóvel definido pela prefeitura ou o valor declarado na compra, prevalecendo o maior.

Alíquota, que varia de cidade para cidade.

Para facilitar a compreensão, imagine um imóvel cujo valor venal é maior que o valor negociado. É esse valor venal que servirá de base.

Se a alíquota da sua cidade for de 3 por cento e o imóvel tiver valor venal de 500 mil reais, o ITBI será:

500.000 x 0,03 = 15.000 reais

Esse cálculo simples ajuda o comprador a prever custos extras antes de fechar negócio. Aliás, muitas prefeituras disponibilizam simuladores online, o que reduz bastante a chance de erro.

A diferença entre valor venal e valor de mercado

Como o cálculo do ITBI considera o valor venal, muita gente pensa que esse valor é o mesmo preço de mercado. No entanto, eles são diferentes.

Valor venal: definido pela prefeitura e serve como referência tributária.

Valor de mercado: é o preço real de venda, influenciado por localização, estado de conservação, procura e oferta.

Nem sempre um acompanha o outro. Em bairros valorizados, por exemplo, o valor de mercado costuma ser bem superior ao venal.

Quando o ITBI é pago?

O pagamento costuma ocorrer em um dos seguintes momentos:

Antes da lavratura da escritura.

No ato de registro do imóvel no cartório.

Após aprovação do financiamento, caso o banco exija.

As datas podem variar conforme o município, mas a regra geral é que o imposto precisa estar quitado para que a transferência avance. 

Algumas cidades oferecem parcelamento, o que facilita bastante a vida de quem precisa organizar o orçamento.

O ITBI em compras financiadas

Quando a compra envolve financiamento, especialmente pelo Sistema Financeiro de Habitação, algumas regras se tornam mais específicas. Nesses casos:

O banco geralmente exige o pagamento do ITBI antes de liberar a etapa final do processo.

Algumas prefeituras permitem pagar o imposto parcialmente, cobrando a diferença apenas após o registro definitivo, quando o comprador assume a titularidade plena.

Esse processo pode parecer burocrático, mas ele existe para garantir a regularidade de todos os passos da compra.

Isenção e redução de ITBI

Algumas situações podem gerar isenção ou redução do imposto, dependendo da legislação local. Entre os cenários mais comuns estão:

Compra do primeiro imóvel residencial pelo programa de habitação municipal.

Imóveis financiados pelo Minha Casa Minha Vida, que recebem benefícios específicos em várias cidades.

Transmissão de parte ideal entre cônjuges em casos de separação consensual.

Além disso, alguns municípios oferecem descontos temporários para estimular a regularização fundiária ou aquecer o mercado imobiliário. Vale a pena verificar a legislação da sua cidade para não perder oportunidades.

O que acontece se o ITBI não for pago?

O cartório só conclui a transferência quando o comprador paga o imposto. Isso significa que:

O imóvel não passa oficialmente para o nome do comprador.

O comprador não tem garantias jurídicas sobre a propriedade.

Não é possível realizar futuras vendas, financiamentos ou legalizações.

Em casos de atraso, a maioria das prefeituras aplica multa e juros. Por isso, é sempre recomendável organizar essa etapa com antecedência.

Como ele afeta o planejamento financeiro do comprador

Embora muitas pessoas se concentrem no valor do imóvel e no financiamento, é crucial incluir o ITBI nos custos da compra. Ele impacta principalmente:

O valor total da aquisição.

O fluxo de caixa no período de assinatura da escritura.

Possíveis descontos que podem ser negociados no processo.

Planejar-se com antecedência evita sustos e garante uma compra mais segura.

Dúvidas comuns sobre o ITBI

Existe diferença entre ITBI e ITCMD?

Sim. O ITBI está ligado à compra e venda com pagamento. Já o ITCMD incide em heranças e doações sem contrapartida financeira.

O ITBI pode ser cobrado duas vezes?

Não. O imposto é pago uma única vez por transação.

Posso financiar o ITBI?

Alguns bancos permitem incluir o valor no financiamento, mas essa regra não vale para todas as instituições.

Conclusão: por que entender o ITBI é tão importante

Saber o que é ITBI ajuda qualquer comprador a evitar imprevistos e tomar decisões mais seguras. 

Trata-se de um imposto obrigatório, que garante a transferência legal do imóvel e impacta diretamente o orçamento da compra. 

Com planejamento, consulta à legislação local e atenção aos prazos, essa etapa se torna simples e totalmente previsível.

Quando você entende como o imposto funciona, consegue negociar melhor, organizar os pagamentos e concluir a compra com tranquilidade. 

Por isso, inclua o ITBI no seu planejamento desde o início e avance para o próximo passo da sua jornada rumo ao imóvel ideal.