Mercado imobiliário: novo tributo pode pegar muitos de surpresa

A aprovação da reforma tributária no Brasil inaugurou uma nova era para o sistema de arrecadação do país e pode trazer impactos para o mercado imobiliário daqui.

Entre os principais destaques está a criação do Imposto sobre Valor Agregado (IVA), que promete unificar e simplificar a cobrança de tributos como PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS.

No entanto, o setor que gira em torno da compra, venda, construção e locação de imóveis pode ser profundamente impactado.

O que parece, à primeira vista, uma medida técnica e burocrática, esconde implicações que podem transformar toda a lógica do mercado imobiliário.

Entendendo o IVA e seus efeitos iniciais no setor

O IVA, como modelo de imposto unificado, visa simplificar a tributação sobre o consumo.

A proposta é cobrar um único tributo sobre o valor agregado em cada etapa da cadeia produtiva. 

Isso, na prática, muda completamente a forma como se calcula o custo de uma obra, uma venda de imóvel ou mesmo um contrato de aluguel.

No atual regime, muitas das operações imobiliárias contam com benefícios fiscais e modelos próprios, como o Regime Especial de Tributação (RET).

Com a transição para o IVA, esses regimes podem ser revistos, ou até extintos, o que afeta diretamente os custos operacionais e a atratividade dos empreendimentos.

Na construção civil, por exemplo, a aquisição de materiais poderá gerar créditos tributários.

Mas para que esses créditos tragam benefícios reais, será necessário haver incidência de IVA nas saídas (como vendas e locações), o que pode desequilibrar o fluxo de caixa das empresas e gerar um efeito cascata no preço final dos imóveis.

A locação de imóveis entra no radar da tributação?

Com toda a certeza, um dos pontos mais sensíveis da mudança está na possível incidência do IVA sobre a locação de imóveis residenciais.

Hoje, esse tipo de contrato não sofre cobrança de ISS, o que o torna uma das formas mais estáveis de renda passiva para pequenos investidores.

Com o novo modelo, existe a possibilidade de essa isenção ser revista.

O governo pode passar a tributar o aluguel residencial, antes isento, tornando o investimento menos lucrativo e mais complexo em termos fiscais.

Caso isso aconteça, o impacto atingirá diretamente diversas áreas do mercado imobiliário, como por exemplo:

Locadores podem ter que aumentar o valor dos aluguéis para compensar a nova carga tributária;

Locatários, por sua vez, enfrentariam valores mais altos, o que afeta diretamente o acesso à moradia;

Empresas gestoras de imóveis teriam que adaptar seus sistemas e estratégias jurídicas, elevando custos operacionais.

Venda de imóveis: carga pode aumentar para incorporadoras

As incorporadoras também estão no centro dessa discussão.

A substituição do RET por um regime genérico de IVA pode representar aumento de carga tributária na venda de imóveis novos.

O modelo atual permite às empresas um recolhimento mais previsível e vantajoso.

Além disso, com a mudança, sem regras específicas de transição, o custo final pode subir e, consequentemente, os preços dos imóveis no mercado também.

Sem incentivos ou regimes adaptados ao setor, o risco é travar lançamentos, adiar obras e gerar insegurança jurídica, especialmente em projetos com cronogramas longos e margens apertadas.

Investimentos em risco: atratividade pode cair

Investidores, especialmente os pequenos, sempre enxergaram o mercado imobiliário como um porto seguro, uma forma de garantir renda passiva e proteção patrimonial.

Contudo, a chegada do IVA traz novas barreiras:

Mais complexidade na apuração dos impostos;

Possível redução na lucratividade;

Incertezas sobre regras e exceções.

Para grandes incorporadoras e fundos de investimento, a estrutura robusta pode facilitar a adaptação.

Mas até mesmo esses agentes apontam que, sem regras claras e previsíveis, o risco de litígios e a dificuldade de planejamento aumentam consideravelmente.

Transição tributária: o que esperar?

Empresas e profissionais do setor imobiliário no Brasil enfrentam uma das maiores burocracias do mundo, levando anos para planejar, licenciar e lançar novos projetos.

Qualquer alteração na legislação precisa, portanto, considerar esse ciclo longo.

O Congresso e os órgãos reguladores estabelecerão as leis e normas que detalharão como o IVA será aplicado, tornando essa regulamentação fundamental.

Serão necessários mecanismos que:

Protejam os contratos em andamento;

Estabeleçam regras específicas para o setor;

Criem regimes compensatórios ou adaptados, como uma possível reedição do RET;

Definam com clareza o tratamento da locação residencial.

Além disso, é preciso considerar que o Brasil ainda enfrenta um déficit habitacional considerável.

A carga tributária sobre imóveis não pode inviabilizar políticas públicas de moradia, programas sociais e iniciativas voltadas à habitação popular.

Planejamento tributário será mais essencial do que nunca

Nesse novo cenário, o planejamento tributário deixa de ser um diferencial e se torna um elemento central na viabilidade dos empreendimentos.

Por exemplo, incorporadoras, construtoras, fundos e até investidores individuais precisarão:

Reavaliar seus modelos de negócio;

Antecipar impactos financeiros e operacionais;

Reestruturar juridicamente suas operações.

Aqueles que não se prepararem podem enfrentar prejuízos, perder competitividade e até deixar de atuar no mercado por inviabilidade econômica.

Oportunidade ou obstáculo? Depende do caminho escolhido

Apesar das preocupações, a mudança também abre espaço para modernização e profissionalização do setor.

Com a adoção de sistemas mais transparentes e a redução da cumulatividade de impostos, o mercado pode ganhar em credibilidade e previsibilidade.

Mas, para isso, os responsáveis pela regulamentação precisam agir com sensibilidade, ouvindo os agentes do setor e considerando as particularidades do mercado imobiliário brasileiro.

Sem esse cuidado, o que deveria ser uma simplificação pode virar um entrave e, pior ainda, afastar investimentos num dos segmentos mais importantes para a economia do país.

O momento de agir é agora

O novo tributo ainda está em fase de regulamentação, mas seus impactos já começam a ser sentidos no planejamento e na tomada de decisões de muitos agentes do setor.

Quem ignora essa mudança se expõe ao risco de surpresas e deixa boas oportunidades escaparem.

Já se preparar, entender as implicações e revisar estratégias pode ser a chave para atravessar essa transição com segurança e eficiência.

Quer ficar por dentro de tudo o que movimenta o mercado imobiliário?Acesse o portal Chaves na Mão e acompanhe as principais notícias, análises e tendências que impactam quem compra, vende ou investe em imóveis no Brasil.