Galpões logísticos: o novo queridinho do mercado imobiliário

Os galpões logísticos vêm ganhando espaço e protagonismo no cenário imobiliário do Brasil, impulsionados principalmente pela transformação do varejo e a crescente digitalização do consumo.

Nos últimos três anos, o segmento apresentou um crescimento de 25% na região, segundo relatório da JLL, destacando-se como um dos ativos mais promissores para investidores e empresas.

A pandemia acelerou a expansão do e-commerce e, como consequência, a necessidade de estruturas logísticas eficientes se tornou prioridade.

Nesse contexto, os galpões logísticos deixaram de ser apenas espaços de armazenamento e passaram a ser peças centrais na engrenagem da economia moderna.

Desempenho sólido: vacância baixa e expansão acelerada

O levantamento mais recente da JLL, referente ao primeiro trimestre de 2025, mostra números bastante positivos para o setor.

A taxa de vacância, que mede a proporção de espaços disponíveis para locação, foi registrada em apenas 7,9%, um dos menores índices da série histórica.

Esse dado sinaliza não apenas a alta demanda, mas também a escassez de novos empreendimentos entregues ao mercado.

Outro destaque foi a absorção bruta, ou seja, o volume total de áreas alugadas no período, que alcançou 1,1 milhão de metros quadrados.

Esse número representa uma demanda expressiva, com 33% concentrada no estado de São Paulo e 27% em Minas Gerais, demonstrando a força dessas regiões no cenário logístico nacional.

Valorização dos aluguéis reforça a atratividade dos imóveis

Com o mercado aquecido e a vacância em queda, os preços dos aluguéis também acompanharam essa valorização.

O valor médio nacional do metro quadrado chegou a R$ 29,10. 

Já em São Paulo, maior polo logístico do país, o aluguel médio subiu para R$ 31,80/m², o que representa um avanço de 17% em comparação ao mesmo período de 2024.

Esse movimento reforça a atratividade dos galpões logísticos, tanto para ocupantes quanto para investidores que buscam rentabilidade em imóveis de alta demanda.

Demanda aquecida com foco no e-commerce e logística moderna

A elevação da demanda por galpões logísticos é fortemente influenciada pela expansão de grandes operadores de comércio eletrônico, marketplaces e empresas de logística integrada.

Esses negócios necessitam de estruturas otimizadas para garantir entregas rápidas e eficientes, especialmente em centros urbanos e regiões metropolitanas.

Além disso, empresas de setores variados também têm buscado adequar suas cadeias de suprimento, fortalecendo suas operações com imóveis logísticos estrategicamente localizados.

Investimentos em galpões logísticos atraem fundos e grandes players

Outro fator relevante para o aquecimento do setor é o interesse crescente de investidores institucionais, como os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs).

Essas empresas enxergam nos galpões logísticos uma alternativa segura, de alta liquidez e boa previsibilidade de retorno.

Imóveis desse tipo costumam ter contratos de longo prazo, com locatários de perfil corporativo e baixa rotatividade, o que torna o fluxo de receita mais estável.

Além disso, a flexibilidade desses espaços permite rápida adaptação a diferentes tipos de operação, desde armazenagem tradicional até centros de distribuição automatizados.

Essa versatilidade amplia ainda mais o apelo dos galpões logísticos junto ao mercado de capitais e a investidores privados.

Oferta limitada impulsiona ainda mais a valorização dos galpões logísticos

Mesmo diante da crescente demanda, o mercado tem enfrentado certa limitação na oferta de novos empreendimentos.

A combinação entre escassez de terrenos apropriados, custos elevados de construção e exigências logísticas específicas tem retardado novas entregas, gerando um desequilíbrio entre oferta e demanda.

Como resultado, os galpões logísticos disponíveis têm se valorizado rapidamente, criando um ambiente competitivo entre empresas que disputam os melhores espaços.

Esse cenário tende a continuar nos próximos trimestres, consolidando os galpões como um dos segmentos mais promissores do mercado imobiliário brasileiro.

Conclusão

O desempenho recente e as projeções para os próximos meses apontam uma consolidação clara: os galpões logísticos não são mais apenas uma tendência passageira, mas sim uma realidade permanente no setor imobiliário.

O crescimento do e-commerce, a digitalização da logística e o interesse de grandes investidores tornam esse tipo de ativo um dos mais desejados do portfólio nacional.

Em meio a um mercado competitivo e com margens cada vez mais apertadas, investir em galpões pode representar a combinação ideal entre retorno financeiro e estabilidade.