Preparanção financeira para comprar ou alugar um imóvel

Antes de tudo, é preciso preparar suas finanças para esta nova fase
1 Vamos tratar de aspectos indispensáveis da compra e aluguel de imóveis, da decisão de comprar ou alugar até opções de financiamento e uso do FGTS. Tudo para que você possa tomar decisões com consciência financeira!

O que é mais vantajoso, comprar ou alugar?

Quem quer um novo lar depara-se com diversas opções: comprar um imóvel, comprar na planta, comprar financiado, alugar ou construir. Para quem está em dúvida entre comprar financiado ou alugar, vamos ajudar nessa decisão do ponto de vista financeiro, e avaliar algumas vantagens de cada situação.

Comprar ou Alugar

Comprar imóvel à vista para morar ou para investir

Se você fez uma poupança suficiente para adquirir um imóvel à vista, não sofrerá as desvantagens de quem opta por financiar (perdendo dinheiro) e nem de quem decide alugar o imóvel.

Dica Chaves na Mão

Se você já tem dinheiro guardado para comprar um imóvel, leia os guias Buscando Imóveis, Como escolher o imóvel ideal e Fechando negócio. Lá tem dicas importantes para fazer o seu dinheiro valer mais na hora de fechar negócio!

Quem compra um imóvel, seja por financiamento ou à vista, se beneficiará das vantagens de comprar um imóvel:

  • Do seu jeito

    Tem a liberdade de reformar e melhorar o imóvel, deixando tudo do jeito que quiser.

  • Sem necessidade de fiador

    Não precisa apresentar garantia para o pagamento das prestações, porque no caso do financiamento o imóvel é a garantia.

  • Ganho de capital

    Seu dinheiro vale mais no tempo com a valorização do seu imóvel. Se decidir vendê-lo no futuro, poderá ter significativos ganhos de capital.

Do ponto de vista financeiro, você precisa considerar o custo de oportunidade para decidir se é mesmo vantajoso comprar um imóvel para alugar. Quanto você ganharia de rendimentos mensais se, ao invés de comprar um imóvel à vista, investisse seu dinheiro numa aplicação financeira? Se o valor desse rendimento for bem maior do que o aluguel cobrado em um imóvel semelhante, vale a pena fazer a aplicação financeira e viver de aluguel.

Assim você vive bem, num imóvel dos sonhos, e ainda sobra dinheiro todo mês para poupar mais e investir novamente no futuro!

Comprar imóvel financiado ou alugar?

Essa questão é a principal dúvida da maioria dos brasileiros que está à procura de um novo lar. Segundo especialistas da área financeira, é possível resolver essa dúvida pensando pelo ponto de vista do gosto pessoal e do financeiro.

O seu gosto pessoal determina, por exemplo, o quanto é importante para você realizar o sonho da casa própria. Quem não faz muita questão de ser proprietário, só para afirmar que é dono do imóvel, decide com maior facilidade pelo aluguel, aproveitando as vantagens de alugar um imóvel:

  • Proteção do seu dinheiro

    Se você não tem dinheiro para comprar um imóvel à vista, alugar pode ser melhor opção do que financiar.

  • Maior flexibilidade para se mudar

    E se você não gostar do imóvel, da vizinhança, e quiser se mudar? Quem aluga tem a flexibilidade de um contrato com menor prazo de rescisão.

  • Mais tempo para poupar

    Em relação a quem faz financiamento, quem decide alugar um imóvel pode ter uma despesa mensal menor (comparando o aluguel com a taxa do financiamento), o que deixa mais espaço para poupar.

Mas é preciso atentar também para as desvantagens de alugar um imóvel:

  • Não ganha na valorização

    Quem aluga não pode desfrutar dos benefícios da valorização do imóvel, exclusividade dos proprietários.

  • O aluguel pode aumentar

    A cada ano que passa a possibilidade do aumento do aluguel devido à correção de preços pela variação do índice IPGM

  • Reformas? Só com autorização!

    O inquilino não pode reformar ou melhorar o imóvel sem autorização do proprietário.

  • Sem retorno do aluguel

    Ao contrário de uma poupança ou investimento alimentado mês a mês, o valor do aluguel não traz retorno financeiro.

  • Risco de desocupação

    O proprietário pode pedir a desocupação do imóvel dentro das condições do contrato de locação e da lei do inquilinato.

  • Fiador e fiança

    Para alugar é preciso apresentar alguma garantia ao proprietário, como fiador, seguro fiança, caução e outras opções.

Em relação a quem compra à vista, quem financia um imóvel tem as mesmas vantagens sobre a possibilidade de ganho de capital pela valorização do imóvel (embora bem menor de quem compra à vista) e a liberdade para reformar e ampliar.

Agora, do ponto de vista financeiro, comprar um imóvel por financiamento pode dar muita dor de cabeça para quem não tem disciplina para poupar e investir. Vamos estudar essa questão detalhadamente.

O problema do financiamento

Quando você aluga um apartamento, paga mensalmente para usar o imóvel. Quando você faz um financiamento, a parcela mensal é para “alugar” o dinheiro. E o imóvel é a garantia!

As pessoas confundem as coisas quando afirmam que o imóvel financiado é delas. Na verdade, é do banco ou da instituição que liberou o financiamento. Tanto é verdade isso que, caso você não consiga pagar, eles tomam o imóvel de você!

Quando o financiamento é vantajoso e quando o melhor é alugar e poupar a diferença?

Segundo especialistas, o financiamento só é vantajoso quando você não consegue encontrar um imóvel em que você deseja morar, com o aluguel menor do que a parcela do financiamento de um imóvel semelhante.

Alugar e poupar a diferença

No site fazAconta (http://fazaconta.com/financiamentos-comprar-alugar.htm) você encontra uma ferramenta desenvolvida para entender as diferenças entre simular e alugar.

No exemplo disponível no site, se você dá R$ 50.000,00 de entrada para um imóvel de R$ 500.000,00 reais e financia em 20 anos, a parcela fica em R$ 4.584,00 reais e ao final desse período o imóvel vale R$ 1.655.102,00.

Agora, se você decide, ao invés de comprar financiado, morar de aluguel em um imóvel de R$ 500.000,00 (pagando R$ 1.700,00 de aluguel), você tem R$ 2.884,00 de “sobra"para investir. Esse total investido em 20 anos dá R$ 2.418.195,00. Com esse dinheiro você pode comprar um excelente imóvel (e novo!).

Dica Chaves na Mão

Utilize a ferramenta do fazAconta para descobrir qual a melhor opção para o seu caso. Faça diversas simulações, levando em consideração o quanto você quer dar de entrada no financiamento e qual seu poder de desembolso mensal para pagar as parcelas. Se o ideal para você for alugar, quer dizer que você pode se tornar um investidor se souber poupar a diferença entre a parcela do financiamento e o aluguel!

Cuidado com as emoções influenciando grandes decisões financeiras!

Um erro comum de quem está comprando sua primeira casa - à vista ou por financiamento - é apaixonar-se por um imóvel e não enxergar com clareza as vantagens do negócio que está prestes a fazer.

Se você chegou até aqui fazendo simulações e pensando em sua saúde financeira, não pode deixar que as emoções afetem sua decisão final! Escolha o imóvel de forma consciente, tendo em vista suas limitações como comprador ou investidor.

E não se esqueça: se estiver comprando para morar, não precisa ser o seu imóvel definitivo! Vários compradores usam a estratégia de comprar um imóvel mais barato para terem maior tranquilidade para poupar e se preparar para comprar o imóvel dos sonhos.

Financiamento pela Caixa Econômica Federal

A Caixa Econômica Federal é a instituição financeira que mais concede empréstimos para compra de imóveis no Brasil. Apesar de sua popularidade, a Caixa aumentou as restrições de acesso aos financiamentos em 2015, devido à crise econômica.

Porém, ainda é vantajoso para muitas pessoas. Há diversas opções de financiamento, disponibilizadas segundo a finalidade do empréstimo: compra de imóvel novo, compra de imóvel usado, construção de imóvel em terreno próprio, aquisição de terreno e construção, e assim por diante. Tipicamente a Caixa exige uma entrada de 10% do valor total do imóvel, e um prazo de pagamento de até 35 anos.

Para mais detalhes, confira as informações sobre financiamento imobiliário no site da Caixa Econômica Federal.

Financiamento de imóveis pelo Minha Casa Minha Vida

O Minha Casa Minha Vida (MCMV) é um programa criado pelo Governo Federal, destinado a oferecer financiamento e crédito para a compra de imóveis de até 190 mil reais.

Para participar é preciso ter renda mensal entre 1.600 e 5.000 reais, além de 10% do valor total de imóvel para dar entrada no financiamento. A vantagem do Minha Casa Minha Vida são os juros mais baixos, entre 5% e 7,16%.

Consórcio imobiliário

O consórcio é uma boa opção para ajudar você a poupar o dinheiro necessário para dar entrada em um financiamento ou para comprar seu imóvel. As vantagens do consórcio são os juros reduzidos e a possibilidade de usar o FGTS para dar lances, mas você irá pagar taxas de administração, adesão e seguros, que podem totalizar cerca de 20% das prestações.

O consórcio imobiliário é recomendado para quem não tem pressa para comprar seu imóvel, pois pode demorar muito tempo para ser sorteado e poder dar a entrada no seu novo lar.

Consórcio imobiliário

Leilão de imóveis

Muitas pessoas recorrem a leilões para comprar imóveis abaixo do preço de mercado. Porém, segundo especialistas da área financeira, o leilão de imóveis é para profissionais.

Quem tem sucesso na compra de imóveis por leilões costuma contar com uma forte assessoria jurídica, encarregada de analisar a documentação dos imóveis e todos os processos judiciais relacionados às pendências. Desde processos de desocupação até imóveis apreendidos pela justiça - situações que demandam conhecimentos específicos.

Leilão de imóveis

Sem essa análise, o arremate pode ficar mais caro. Algumas armadilhas comuns são comprar um imóvel de baixa qualidade e não conseguir lucrar com sua revenda, além de ter que fazer reformas mais caras do que o planejado, por conta da má qualidade da estrutura do imóvel. Se for pelo caminho dos leilões, prepare-se: faça cursos, leia livros e informe-se com especialistas!

Financiamento direto com a construtora

Essa opção de financiamento é recomendada para quem têm fôlego financeiro para quitar rapidamente as parcelas do financiamento. A construtora exigirá um valor menor de entrada, mas os juros serão maiores (cerca de 12%), por isso é importe se preparar para quitar boa parte do saldo devedor na retirada das chaves.

Imóveis na planta

Muitas construtoras vendem os imóveis ainda na planta, como forma de ajudar a arrecadar recursos para sua construção. Apesar de bastante popular, você deve avaliar a reputação da construtora antes de comprometer uma entrada e assinar os contratos. Além dos riscos de obras atrasadas por embargo ou problemas no gerenciamento do projeto, se a construtora está lançando um grande empreendimento, precisará contar com um grande número de clientes para viabilizar a operação. Portanto, fique de olho! Para sua segurança, verifique seus direitos e deveres na legislação e no Código de Defesa do Consumidor antes de comprar imóveis na planta.

Comprar imóvel na planta

Financiamento com bancos privados

Se você tem bom relacionamento com um banco privado, verifique suas opções de financiamento e compare com as outras alternativas. Dependendo do caso, os juros poderão ser menores do que os oferecidos pela Caixa Econômica Federal, e certamente menores do que financiar pela construtora.

Usando seu FGTS para comprar ou dar entrada em um imóvel

Você pode sacar seu FGTS - Fundo de Garantia por Tempo de Serviço - para comprar um novo imóvel, construir, amortizar saldo devedor de financiamento ou dar como entrada em financiamento.

Os pré requisitos para usar o FGTS na compra de imóvel são:

  • Ter carteira assinada há pelo menos 3 anos;
  • Não ter financiamento ativo no SFH (Sistema Financeiro de Habitação);
  • Não possuir imóvel na região em que pretende adquirir o imóvel com o FGTS.
  • Morar e trabalhar no município em que está localizado o imóvel que deseja adquirir.
FGTS

A documentação obrigatória é aquela que comprova os pré requisitos acima: carteira de trabalho, comprovante de residência, certidão de nascimento e de casamento, carteira de identidade e CPF, além de cópia do IPTU e certidão de matrícula do imóvel que você quer adquirir com o FGTS.

Confira mais informações no site da Caixa Econômica Federal e na seção de Perguntas Frequentes no site oficial do FGTS.

Preparando-se para alugar

Antes de procurar imóveis para alugar, é preciso organizar sua vida financeira para entender suas possibilidades e limitações.

  • Os gastos totais com habitação não podem comprometer mais do que 30% da sua renda

    Ao gastar mais do que esse percentual, sobra menos para investir em sua qualidade de vida. Mudar-se deve ser algo bom, e não um sacrifício pessoal!

  • Guarde dinheiro para mudanças

    Muitas pessoas subestimam o preço do transporte dos seus bens para a nova casa. Faça uma cotação com as transportadoras que atendem sua região e coloque no orçamento os custos com mudança.

  • Se você não tem fiadores, precisará de dinheiro para contratar o caução ou fiança.

    Se você alugar direto com o proprietário, pode negociar vários aluguéis à frente para compensar sua falta de fiador.

  • Decoração, móveis e reparos

    Ao se estabelecer num novo lar, você vai querer deixar as coisas do seu jeito. Planeje-se com antecedência para guardar dinheiro suficiente para comprar novos móveis e acessórios para a casa, além de possíveis reparos necessários.

  • Estime uma reserva para pintura e mudança

    Quanto tempo você pretende ficar no novo imóvel? Quando sair, terá que pagar pintura, realizar reparos e ainda pagar uma nova mudança. Portanto, uma boa dica é incluir na sua projeção um percentual da sua renda para cobrir essas futuras despesas.

Quando planejar suas finanças para se mudar, não se esqueça também de contar com as despesas que podem ser maiores do que você tem hoje, como gastos com água, luz, internet, TV a cabo, locomoção, combustível etc. Mudar-se para um bairro mais nobre quer dizer um incremento também no custo de vida!

As garantias da locação de imóveis

A Lei do Inquilinato (8.245/1991) estabelece 4 formas de garantias para locação de imóveis: caução, seguro fiança, fiança e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. A mesma lei define que apenas uma opção poderá ser escolhida para servir de garantia do contrato de aluguel.

  • Depósito caução

    Nunca pode passar de três meses do valor do aluguel, e deve ser feito em caderneta de poupança, favorecendo o locatário na hora de retirada do valor depositado. A caução pode ser feita também com outros imóveis, veículos e bens móveis, além de títulos e ações.

  • Fiança

    É a opção mais popular no Brasil. Consiste em oferecer ao locador uma garantia que cubra seu risco de não receber o aluguel.

Hora de começar a procurar opções!

Esperamos que você consiga planejar sua vida financeira para comprar e alugar com tranquilidade. Essa organização inicial irá evitar uma série de preocupações futuras, que poderão tirar o prazer de morar em um lugar melhor, que afinal é o objetivo principal!

Com o plano em mãos, você já sabe qual a faixa de aluguel ou qual o valor de imóvel que poderá comprar ou financiar. Separamos algumas dicas para ajudar você a encontrar o melhor bairro, o melhor imóvel e como fazer seu dinheiro valer mais durante as negociações!